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（物流城）中国企业拟收购普洛斯物流地产进入新发展的通道！

发布时间: 2017-07-18 09:13:10 点击: 3060

上物流城找好专线中国财团拟收购普洛斯，短期内物流地产行业将重新进入投资者视野，具有主题投资机会；长远来看，国内物流地产行业受电商及第三方物流崛起需求快速提升，但受工业用地供给限制，行业供需缺口巨大，导致物流地产相比较商业地产及住宅地产具有较高的投资回报率。重点推荐京东（450万㎡中高端物流仓储设施）、东百集团(12.28 -0.16%,诊股)（引入安博团队，转型物流地产）、中储股份(8.71 +2.35%,诊股)（仓储用地近 500万㎡）、中国物流地产（港股1589，本土物流地产先行者，将达到 300 多万㎡）、顺丰控股(49.09 -4.49%,诊股)（国内供应链物流领军企业）、万科（成为国内最大的物流地产商）。

　　一、物流地产行业有新增长动力

　　电商及第三方物流发展带动物流地产行业高增长。中国物流行业在经历十几年高速发展之后，正经历转型发展阶段，对于低成本、高效率的现代物流设施需求正逐年提升，从而带动物流地产的高发展。电商及第三方物流是高端仓储的主要需求方；电商方面，根据艾瑞咨询数据，2016年网络购物市场规模达到5万亿元，同比增长31.5%，预计2017年依旧有25%左右的增长；截至2015年第三方物流占比物流行业规模约为8%，略低于发达国家10%-11%的水平，但是随着我国物流产业逐步成熟，近几年国内第三方物流收入规模也以10%左右的速度增长。
　　
　　二、物流地产投资回报率有提升空间

　　物流人成就好专线土地资源稀缺，推升物流地产投资回报率。从人均物流面积和市场集中度来看，高端物流市场在我国尚处于市场初期，提升空间十分充足。但是由于物流地产相比住宅和商业地产土地出让金低、税收贡献较低、土地利用率低，导致大城市相应工业用地指标逐年下降；尤其是一线城市土地资源稀缺，戴德梁行表示预计至2020年中国物流地产供应缺口超过1 万亿平方米，长期的供需不平衡，致使仓储空置率逐年下降，租金上升，推动行业投资回报率上行。一线城市的物流地产投资净回报率在7%以上，远高于商业地产和住宅地产的2%-4%。
　　
　　三、行业格局或将发生变

　　万科参与收购普洛斯强化物流地产业务，行业格局或将发生变。此次中国企业团拟收购普洛斯，投资团中以商业地产为主业的万科尤其受到关注，我们认为此次收购对于双方及市场主要有以下几点意义：（1）普洛斯现在中国拥有2871万方物流基础设施，在土地资源越来越紧缺，工业用地供给受限的情况下，万科借助普洛斯的土地资源，在物流地产领域将具备领先优势。

　　（2）物流地产经营模式是B2B，该模式一般是合同制并且具备一定的专业性，所以其行业的进入壁垒较高，客户具有一定的黏性；而万科商业地产业务主要是B2C模式。万科不仅仅可以学习普洛斯B2B的经营模式，更重要的是更方便快捷的切入该市场。而普洛斯也可以借助万科网络渗入C端。

　　物流好专线一网连中华风险提示。土地政策风险，中小城市物流需求风险。